商品房认购协议的法律效力问题有哪些
在商品房买卖过程中，预约是一个十分重要的概念。所谓预约，就是在签订正式的商品房买卖合同之前所预先签订的一种从属协议，约定双方应当在未来的特定时间，就签订正式的商品房买卖合同进行磋商并达成合同。上海房产律师认为，将进行谈判的预约和带未决条款的预约的法律效力是不同的。通说认为，将进行谈判的预约对应的是必须磋商说，而带未决条款的预约对应的是必须缔约说。
商品房认购协议的法律效力问题有哪些
首先， 认定为将进行谈判的预约的认购书的内容仅限于当事人双方约定在将来签订商品房预售或买卖合同。由于当事人没有在认购书中涉及到任何商品房买卖的具体事项（如楼号房号、面积、单价等），这就表明当事人没有就本约的内容形成共识，只是有将来订立本约的意思，而对于本约的内容则有待将来进行磋商。
但是有观点认为采用必须磋商说会诱发恶意缔约的现象， 不利于保护房地产商和认购方的利益。对于认购方而言，可能会遇到房地产开发商为了自身利益在本可以订立本约的情况下提出一些苛刻条件， 使得认购人无法接受而导致订立本约不成；对于房地产开发商而言，也有可能会遇到认购人与多家开发商都订立认购书，而最后却只选择其中一家，之后又以协商不成为理由拒绝同其他开发商订立本约。而面对上述情况，守约方对违约方却无可奈何，那么预约的效力就不能得到有效的保障。但本文认为，这样的观点是不全面的。正是由于此类认购书没有约定具体房号等有关商品房买卖内容，所以主张必须磋商说更合理。
第一，若是主张必须缔约说，则可能会出现强买强卖的现象，对于当事人而言是不公平的；
第二，当事人签订此类认购书的目的在于固定交易机会，以期在将来可以订立本约。当事人双方在此类预约书中没有约定本约的内容，本约的内容尚需双方在将来进行协商，若不能协商一致，却要求必须缔约，这显然违背了意思自治的原则。
第三，认购书作为一种独立的合同，其具有的约束力就要求当事人不能随意违反约定， 在当事人不能依照诚实信用原则进行善意磋商而导致本约合同不能成立时， 守约方可以要求违约方承担相应的违约责任或者承担订立本约的缔约过失责任，根本不需要违背当事人的意思自治，以强制缔约的方式来维护其利益。
此时，认购书的法律效力也得到了有效的保障。因此，对于仅约定了将来签订本约合同的认购书的法律效力，本文认为其效力应认定为必须磋商。签订此类认购书的双方当事人应当履行的义务是在将来约定的时间就签订商品房预售或买卖合同进行诚实磋商，若双方在进行了诚实的磋商后无法达成一致意见，双方当事人都不能认定为违约。
其次，若认购书已经包含了商品房预售或买卖合同的主要条款，那么这种带未决条款的认购书的效力就应当采取必须缔约说。
