上海房产律师解读商品房认购协议的法律效力问
在商品房买卖过程中，预约是一个十分重要的概念。所谓预约，就是在签订正式的商品房买卖合同之前所预先签订的一种从属协议，约定双方应当在未来的特定时间，就签订正式的商品房买卖合同进行磋商并达成合同。有些预约合同还包括了房屋的价格、面积、位置等主要条款。商品房认购书就是一种主要的商品房预约形式。
上海房产律师解读商品房认购协议的法律效力问
关于预约的法律效力，学术界主要有必须磋商说和必须缔约说两个观点。必须磋商说认为缔结预约的双方当事人有在将来约定的时间就达成本约进行磋商的义务，当事人只要有就本约的达成依诚实信用原则进行了磋商即可，而是否最后达成本约在所不问。而必须缔约说则认为预约的缔结不仅仅要求当事人双方就本约的达成进行磋商，而且要求最后能够达成本约，不然预约就失去了意义。
上海房产律师认为，将进行谈判的预约和带未决条款的预约的法律效力是不同的。通说认为，将进行谈判的预约对应的是必须磋商说，而带未决条款的预约对应的是必须缔约说。
首先， 认定为将进行谈判的预约的认购书的内容仅限于当事人双方约定在将来签订商品房预售或买卖合同。由于当事人没有在认购书中涉及到任何商品房买卖的具体事项（如楼号房号、面积、单价等），这就表明当事人没有就本约的内容形成共识，只是有将来订立本约的意思，而对于本约的内容则有待将来进行磋商。
但是有观点认为采用必须磋商说会诱发恶意缔约的现象， 不利于保护房地产商和认购方的利益。对于认购方而言，可能会遇到房地产开发商为了自身利益在本可以订立本约的情况下提出一些苛刻条件， 使得认购人无法接受而导致订立本约不成；对于房地产开发商而言，也有可能会遇到认购人与多家开发商都订立认购书，而最后却只选择其中一家，之后又以协商不成为理由拒绝同其他开发商订立本约。
而面对上述情况，守约方对违约方却无可奈何，那么预约的效力就不能得到有效的保障。但本文认为，这样的观点是不全面的。正是由于此类认购书没有约定具体房号等有关商品房买卖内容，所以主张必须磋商说更合理。
